2025年底，希腊移民局正式发布2026年新政，将自2013年起执行的25万欧元统一购房门槛调整为“三轨制”区域分层标准。这个调整对中国申请人的影响有多大？我们一张表说清楚。
一、三轨制到底怎么分？
| 档次 | 投资门槛 | 适用区域 | 面积要求 | 适用人群 |
|---|---|---|---|---|
| 第一档 | 80万欧元 | 雅典市中心/阿提卡、塞萨洛尼基市中心、米科诺斯、圣托里尼、人口超3100人岛屿 | 单套≥120㎡ | 预算充足、追求核心地段增值 |
| 第二档 | 40万欧元 | 希腊大陆多数地区、小型冷门岛屿 | 单套≥120㎡ | 想平衡”身份+房产性价比” |
| 第三档 | 25万欧元 | 商改住项目、历史文化建筑修复 | 无明确面积限制 | 预算有限、仅需身份 |
二、三选一，怎么选最划算？
- 选80万欧 = 投资核心资产：雅典市中心房价近3年涨了25-35%，短期增值潜力大，适合以房养身份的高净值客户
- 选40万欧 = 性价比最优：雅典周边卫星城（如比雷埃夫斯）30万欧就能买到90㎡新房，门槛适中，流通性好
- 选25万欧 = 纯身份通道：商改住项目房源极少（官方认证项目全希腊不超过10个），且需要额外确认产权类型
三、隐藏成本你一定要知道
- 主申请人政府申请费：2,000欧元
- 每位随行家庭成员行政费：800欧元
- 律师费+公证费+翻译费：约2,000-4,000欧元
- 房产交易税约3%+土地注册费0.5%+律师尽职调查费
25万欧商改住是2024年新政亮点——将商业/工业建筑改造成住宅，不受区域限制。40万欧普通区指非核心区域（如比雷埃夫斯、佩里斯特里等），可以直接买住宅。核心区别：商改住需要改造时间，但门槛更低；40万欧买现房更快拿身份，但选择范围窄。
希腊黄金签证还能带父母吗？
可以。希腊黄金签证允许主申请人携带配偶、21岁以下子女以及双方父母（无年龄限制）。三代移民是希腊的核心优势之一。但需注意：2024年新政后，部分区域投资门槛从25万欧涨至40-80万欧，三代移民的成本相应提高。
25万欧商改住是2024年新政亮点，将商业/工业建筑改造成住宅，不受区域限制。40万欧普通区（如比雷埃夫斯、佩里斯特里）可直接买住宅。商改住门槛更低但需要改造时间，40万欧现房更快但选择范围窄。
可以。希腊允许主申请人携带配偶、21岁以下子女以及双方父母（无年龄限制），三代移民是核心优势。但注意2024年新政后部分区域门槛涨至40-80万欧，三代移民成本相应提高。
特别提醒：部分热门区域在2025年新政推出后仍有少量25万欧旧政过渡期申请人。如果已有锁定旧政的可能性，务必确认具体截止日。
常见问题
25万欧商改住和40万欧普通区的房子有什么区别？
25万欧商改住是2024年新政亮点——将商业/工业建筑改造成住宅，不受区域限制。40万欧普通区指非核心区域（如比雷埃夫斯、佩里斯特里等），可以直接买住宅。核心区别：商改住需要改造时间，但门槛更低；40万欧买现房更快拿身份，但选择范围窄。
希腊黄金签证还能带父母吗？
可以。希腊黄金签证允许主申请人携带配偶、21岁以下子女以及双方父母（无年龄限制）。三代移民是希腊的核心优势之一。但需注意：2024年新政后，部分区域投资门槛从25万欧涨至40-80万欧，三代移民的成本相应提高。
25万欧商改住是2024年新政亮点，将商业/工业建筑改造成住宅，不受区域限制。40万欧普通区（如比雷埃夫斯、佩里斯特里）可直接买住宅。商改住门槛更低但需要改造时间，40万欧现房更快但选择范围窄。
可以。希腊允许主申请人携带配偶、21岁以下子女以及双方父母（无年龄限制），三代移民是核心优势。但注意2024年新政后部分区域门槛涨至40-80万欧，三代移民成本相应提高。
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