日元30年低位：日本房产投资的汇率窗口正在收窄
2026年，日元对美元处于30年低位，对人民币同样大幅贬值。对于以外币计价的投资者来说，这意味着日本房产的”买入折价”。
汇率窗口有多大
如果以人民币计算，东京核心区整栋公寓的购买成本比2021年低了约30%。即使日本本土房价在过去3年上涨了10-15%，汇率贬值带来的折价仍然覆盖了这部分涨幅。
窗口正在收窄
日本央行在2025年和2026年逐步加息。每加息0.25%，日元升值预期就增加一分。同时，美联储进入降息周期，美日利差在缩小：
- 2024年：日本利率0.25% vs 美联储5.25-5.50%
- 2026年：日本利率0.75-1.00% vs 美联储3.50-4.00%
利差缩小意味着日元贬值的最大驱动力在消退。
实操层面
对于正在考虑日本房产投资的买家，汇率窗口可能在2026年下半年到2027年上半年之间收窄。但不建议为了”赶汇率窗口”而牺牲资产选择标准——位置、建筑质量、收益率仍然是更重要的决策变量。